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《中国经济周刊》 记者 胡巍 刘照普 李永华 | 北京、南京、合肥、长沙报道
责编：陈惟杉
（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第49期）
2017年，各地楼市调控政策密集出台，十九大报告中则再次重申了“房住不炒”的定位。
一方面，各地政府楼市调控不断念出“限字诀”，一些地区甚至进入了限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代；另一方面，监管部门大力整顿和规范房地产市场秩序，始终保持高压严惩的态势。
就在十九大召开前夕，一场全国范围内的“楼市体检”便已箭在弦上。
从10月中旬开始，“史无前例”“楼市风暴来临”，这样的字眼便出现在一些城市的本地论坛中，人们讨论的是10月16日国家发改委和住建部在官网上发布的《国家发展改革委办公厅、住房城乡建设部办公厅关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》（下称《通知》）。
这场贯穿11月的“楼市体检”直指捂盘惜售、炒卖房号等市场乱象，而其之所以被一些业内人士称为“史无前例”，除了针对15座热点城市首次祭出“交叉检查”的方式外，另一个原因便是力度空前，有接受检查的主体对《中国经济周刊》记者直言，此次检查“查得非常细、非常严、非常实”。
楼市体检力度空前
交叉检查成“杀手锏”
虽然这场商品房销售价格行为联合检查开展的范围为“全国”，但一些城市受到格外。《通知》中提到，“国家发展改革委、住房城乡建设部将选择部分省（区、市）开展交叉检查。”
有哪些省份被选中？又何为“交叉检查”？
随后，一份发改委、住建部下发的《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》（下称《方案》）在网上流传，重点城市包括来自10个省份的15座城市，其中既有北京、广州这样的一线城市，也有南京、苏州、合肥这样的热点二线城市。而《方案》中的“交叉检查分组情况”显示，10个省份被打乱“结对”，例如北京由来自浙江的检查组检查，浙江的检查工作则由来自广东的检查组负责。
《中国经济周刊》记者获得的一份材料显示，11月14日，长沙市住房和城乡建设行政执法局发出紧急通知，称“此次交叉联合检查规格高、要求严、时间紧、任务重”，要求“切实巩固好今年来房地产及其中介市场执法检查成果，确保关键时候不出纰漏，不掉链子”。
11月29日，浙江省物价局相关负责人向《中国经济周刊》记者透露，“为做好广东交叉检查组迎检工作，杭州市、嘉兴市及时向当地政府报告了交叉检查有关情况和要求，并对当地热销楼盘相对集中的地区、具体位置和楼盘信息及辖区内主要二手房销售中介机构基本情况进行了调查汇总，提供相关清单供国家检查组实施检查。”对于检查北京的情况，他介绍说，11月13日至24日，浙江检查组对北京市商品房销售价格行为开展了为期两周的检查。
多名业内人士告诉《中国经济周刊》记者，各地交叉检查的形式确属首次，说是 “史无前例”并不为过。
一家知名房地产企业的高管曾在此前对记者说，房地产企业是与地方政府打交道较多的一类企业，因为开发商需要从政府手中拿地，而土地又是地方财政的重要来源。 “判断房价会不会降，可以对地方政府官员‘察言观色’，如果察觉出对方还对卖地有兴趣，那即使该城正在进行楼市调控，房价过不了多久就可能反弹。”
而交叉检查一定程度上规避了个别地方可能对本地某些违规行为“视而不见”的情况。上海易居房地产研究院副院长杨红旭对记者分析说，“公检法办案，有时也会异地侦查、审理。这次楼市交叉检查，就是为了防范地方政府的纵容、姑息、包庇，为了切除一些地方的保护主义。这一细节也反映出本轮检查的力度很大。”
如此“力度”令一些被检查主体感受颇深，“南京是楼市热点城市，各种调控政策层出不穷，我们一直生活在高压管控的日子里，不过这一次的整治活动势头更猛烈、方案更细化、措施更得力。”南京一位房产中介主管对《中国经济周刊》记者说，“交叉检查”是首次祭出的“杀手锏”，杜绝了原来各地的房地产市场主管部门和执法队伍与所在地的开发商和中介机构可能存在的各种勾结行为，“就像公安和纪委异地交叉办案一样，这样的‘换防查岗’十分有效，很大程度上屏蔽了‘熟人社会’人际关系上的纷扰和干涉，减少包庇违规行为，避免检查受到不必要的影响或干预，使得楼市整治工作更有效、更到位。”
“交叉检查”的形式不仅被应用于《方案》中提及的10个省份的15座“重点城市”。11月6日，安徽省物价局和住建厅曾根据《通知》的精神联合发文，要求“各市价格主管部门、房地产市场管理部门成立联合检查组直接开展市辖区的检查工作，并按照‘双随机’的要求，组织所辖县（含县级市）之间开展交叉检查。只有一个县的，由当地价格主管部门、房地产市场管理部门开展检查。”
“在十九大报告中，中央把‘房住不炒’作为楼市调控政策的总方针，这是史无前例的，表明中央层面对于稳定房价十分重视，要求地方政府和相关部门对于政策的贯彻执行力度也是史无前例的。”深圳市房地产研究中心主任王锋对记者分析说，实行交叉检查也能够促进各地方的交流，把一些好的调控措施扩散到各地去。
怎么查？抽查、摸底、暗访……
此次楼市体检的力度不仅仅体现在交叉检查上，《通知》明确指出：“各省级价格主管部门、住房城乡建设部门可采取抽查方式开展检查，也可以对部分区域在售楼盘、门店摸底、暗访，对发现违法线索的单位进行检查。”
前述浙江省物价局相关负责人介绍说，检查组在北京“通过随机抽检、临时突检等方式，现场检查了一批房地产企业和中介机构”。
安徽监管部门要求，根据国家发改委和住建部的统一部署，合肥不再安排检查任务，但要积极配合湖南省交叉检查组的工作，及时提供相关检查资料。除合肥外，每个县至少检查3家在售楼盘和3家二手房中介机构门店，每个市辖区（含县级市）至少检查5家在售楼盘和5家二手房中介机构门店。
一位南京地产开发商负责人对记者称，“这次检查比较细，来检查的人也不认识，不知道什么时候会来，来了查什么，所以我们对照要求进行了严格的梳理自查，因为现在是非常时期，大家都想规范平稳发展，谁也不想朝枪口上撞。”
上述浙江省物价局相关负责人向记者介绍说，为确保此次联合检查取得成效，要求执法人员严格遵守廉洁从政的各项规定，把廉洁执法放到首要位置，严格执行纪律，杜绝“关系案”“人情案”，把每个案件办成经得起时间考验的铁案。
据他透露：“浙江检查组在京交叉检查时，均对被查单位发放了《全国商品房销售价格行为联合交叉检查廉政纪律情况反馈表》，由被查单位邮寄国家发改委和住建部，接受被查单位的严格监督。”
查什么？剑指9项内容
“查得非常细、非常严、非常实。”合肥一家房产中介机构负责人告诉《中国经济周刊》记者，就连禁止在橱窗外张贴悬挂房源信息都检查到了，所有上架房源必须有房主委托手续，这一规定此前好多中介公司都没有遵守，现在要求严格执行到位。“这个规定大家是知道的，但每一套房子的委托书和网签合同全部到位，在实际操作中很难全部做到，因为涉及到的工作量巨大，但检查组强调必须执行到位，防止中介机构挂虚假房源炒作套利。”
有合肥房地产业内人士向记者透露，这段时间合肥的户外房地产广告牌清除了不少，多是涉嫌虚假夸大宣传的内容，不符合广告法要求，是这次检查清理的重要内容。据其介绍，以前合肥也多次进行类似的户外广告牌清理整顿，其实该清理的早就清理了，目前在整顿的广告牌均是以前未按要求整改到位的，现在因为国家级检查组又来进行专项检查，所以必须整改到位。
此次楼市体检究竟查什么？《通知》中列出了包括销售商品房未明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；未按规定实行“一套一标”等在内的9项“检查重点内容”。
其实，在此次楼市体检一年之前，2016年11月，国家发改委会同住建部曾开展商品房销售明码标价专项检查，严厉查处未明码标价、未按规定“一套一标”等价格违法行为，并于今年5月公开曝光了一批典型案例。
在2016年检查开启之前，两部委发出的相关通知中提到了8项重点检查内容，将其与今年检查过程中的9项重点内容对比，会发现其中既有与去年完全一致的地方，也有细化和增补，“未一次性公开全部销售房源”等内容不再作为今年的重点，“捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格”“以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费”等检查内容被增补提出。
对于两次检查内容的差异，亚豪机构总监郭毅分析认为，“新一轮的楼市调控是从2016年开始的，当时北京出台“9?30”政策拉开了全国新一轮的楼市调控序幕。回过头来看，“9?30”等政策最初还是相对宽松，一些细节并没有十分明确，在此之后的政策针对各地和市场实情，出台了一些很具体的办法，政策有一个从广度到深度的发展。所以从两次价格行为的检查看，也有一个从广度到深度的发展。此外，市场本身也会出现变化，一些违规行为过去可能没有，或者只是地方个案，现在如果出现了蔓延的趋势，那么也会纳入到全国层面的检查重点。”
楼市体检助力楼市调控
检查价格行为的意义不局限在房价本身
《中国经济周刊》记者注意到，在2016年11月的检查过后，在国家发改委官网上曝光了26个典型案例，涉及七大类型。未明码标价和明码标价信息不全两大类型各有7个典型案例，明显多于其他5种类型。比如南京一处楼盘被指明码标价信息不全，包括未标示商品房的户型、层高、分摊的共有建筑面积、容积率、绿化率、车位配比率以及前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。而此类信息，经常成为购房者维权时与开发商的争议点。
2017年11月，《中国经济周刊》曾连续刊发两篇报道，指出开发商在进行销售宣传时，其口头描述往往不被写入购房合同，造成消费者事后维权困难。记者在北京走访的一些案例中，就有开发商对车位配比率、物业服务等相关口头承诺不兑现的情况，如果此类信息必须标示的要求落实到位，消费者举证的难度将大幅降低。
郭毅向记者分析说，在历次楼市调控中，房价处于一个较核心的地位，查处价格违规行为，其实际效果不局限在价格本身，而是对整个房地产市场秩序都能起到维护作用。
据北京市昌平法院统计，2015年至2017年上半年，新收涉及房屋买卖合同纠纷案件的情况为：2015年新收案件1006件；2016年新收案件1299件，案件数量同比增长29%；2017年上半年新收案件965件，较2016年同期增长48%。
昌平法院工作人员在接受媒体采访时介绍，纠纷产生的一部分原因是卖方欲提高房价而拒绝履行合同， “坐地涨价”，或者卖方故意拖延、不及时配合买方办理相关手续，导致买方不能按期批贷，进而无法履行合同。该工作人员还分析指出，按照交易惯例，房屋买卖合同约定的违约金为合同价款的20%，当房价上涨幅度过快时，违约成本便会低于房价上涨带来的利益，卖方会选择违约或者阻碍合同继续履行，以实现利益最大化。
楼市怪象如何推升房价？
虽然价格检查行为不只为了控制房价，但一些价格违规行为确确实实推升了房价，以此次楼市体检的重点内容之一“捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格”为例便可见一斑。
房子达到预售条件就是不拿证销售的情况，可谓屡见不鲜。长沙房产界观察人士文江称，据其近一年来的实地踩盘，发现包括中交中央公园、中冶中央公园、中建梅溪湖、中建悦和城等多个长沙楼盘均存在捂盘现象。
从公开信息来看，长沙星沙区域从今年4月到10月更是半年不见开发商开盘，很多楼盘早已封顶。有些很久不开盘的楼盘，也仅拿出少量房源出售。
“查处捂盘惜售是这次跨省交叉检查的重要内容，因此，在11月中旬闹得沸沸扬扬的南京河西10家楼盘集中开盘之后，又有江北、江宁和城东等一批开发商也开始推出新楼盘，为什么会这样？这些地方的一些楼盘早已经建好，对照政府规定早就具备开盘出售条件，但因新盘价格被政府严格管控，与二手房价格倒挂，开发商长期不愿意开盘，导致上市新楼盘稀缺，这涉嫌捂盘惜售，如果这次再不开售，不少楼盘有可能遭到查处，所以南京不少区域的新盘都开始上市，引发了一轮轮的排队抢房潮。”南京财经大学红山学院副院长、数据分析专家王晓庆向《中国经济周刊》记者分析说。
类似的现象也在长沙出现，11月21日，在半年不见新楼盘后，星沙区域的东业上城开盘，中建悦和城也紧急认筹。碧桂园中央花园、中建嘉和城等项目甚至半夜通知客户前来认筹。
2017年第44期（11月13日）《“没商量”的购房合同，签还是不签？》
2017年第46期（11月27日） 《开发商口头所说的首付比例，算数吗？》
2017年第48期（12月11日） 《四川遂宁惊现“数证皆无”房地产项目》
除了捂盘惜售，炒卖房号也是不少城市房地产市场的顽疾，比如在2016年楼市火热的南京河西地区，据南京媒体报道称，当地二手房中介曾打出广告，公开叫卖河西南部3个楼盘“房号”，报价从18万元到30万元不等。而河西地区某中介人员称，曾经有中介以100万元价格卖出过该区域仁恒江湾城的“房号”。
据媒体报道，不少南京购房者表示，以前到河西南部楼盘买房，多次摇号均空手而归，但几乎每个楼盘开盘现场门外，都有很多中介在叫卖“房号”，也确实有人花20万元购买房号后成功买到房子。
在2016年的合肥，炒作买卖“房号”的现象也不稀罕。在合肥，“房号”被称为“号头费”，因为楼市火爆，一般人通过正常渠道买不到房，所以购房者在合同价之外再支付一笔费用才能从这些楼盘购房，不少楼盘的“号头费”被炒到了三四十万元之巨。
而在武汉、长沙、成都等一些城市，买房与“喝茶”会扯上关系，不“喝茶”就可能买不到房。不少买房者为了取得购房资格，被迫缴纳“茶水费”，而这笔费用一交就是十几万甚至几十万元。据媒体于今年5月报道，武汉两个楼盘项目的4名销售人员私下违规操作，以提前带进现场、内部选房的名义，向购房者索要大额好处费，被公安部门刑事拘留。在本轮全国检查中，成都市城乡房产管理局于11月4日对部分商品房项目进行了检查，并针对商品房销售市场不规范行为以及群众反映强烈的捂盘惜售、渠道费、茶水费等现象约谈了部分开发商。
以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费也是一种常见的价格违规行为。
很多城市由于一系列的房地产调控措施，开发商不能随意涨价，但由于车位的销售不受预售证、备案价等种种限制，捆绑销售车位就成了房企规避政策的办法。在一些地方，一个20万元的车位，可能一下子涨到30万直到50万元，买了车位才能认筹买房。
捆绑销售在长沙也是屡见不鲜，据公开报道梳理，5月，北大资源时光购买车位才有资格买房，车位价格18万元。6月，合能枫丹丽舍捆绑20万元的车位，保利天禧捆绑每平方米3550元的装修费。10月，阳光城甜橙不购买车位就不能选房，汇金城捆绑每平方米1000元的装修费……
房产中介被重点
2016年，中国二手房交易额约为6.5万元，占住房交易总额的比例约为41%。而在北京、上海、深圳等一线城市，二手房交易额占比分别高达74%、72%、63%；南京、厦门等热点城市的二手房交易额也超过了新房。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《中国经济周刊》记者，在二手房买卖中，虽然定价权仍然在业主手中，但中介机构的建议是他们重要的定价参考。这些情况表明，房地产中介机构也会在交易市场上占举足轻重的地位，在本轮价格行为检查中，《通知》将检查对象明确为房地产开发企业和房地产中介机构。
与市场份额一定程度上相对应的，是有关部门对中介机构违规行为的监管。记者在北京市住建委官网上查阅了2016年以来的官方新闻发布，在涉及房地产市场秩序整顿的全部信息发布中，关于对中介机构的执法和违规行为曝光的消息，数量上明显超过半数。
中介炒房历来都有，2016年5月和8月，住建部分两次共通报了14个房地产中介行业违法违规的典型案例，其中就有涉及价格行为的违规。例如在合肥，某中介机构门店经理和业务员，勾结社会人员同时冒充“卖家”和“买家”，分别与同一套房屋的实际业主和实际购房人签订存量房买卖合同，试图赚取差价2.5万元。
中介人员违规操作的手段有时并不高明，甚至就是直接造假。例如广州某中介机构未经房屋交易当事人同意，擅自伪造当事人签名，并办理存量房网上签约合同撤销手续。又如北京某房地产经纪人协理为招揽业务、收集房源，掩盖自身经纪人协理的身份，虚构了一则承租需求广告，在某小区门口进行宣传。
胡景晖告诉《中国经济周刊》记者，中介机构出现价格违规行为，甚至有中介人员参与炒房，他们往往利用自己所掌握的信息优势。
2016年有媒体报道披露了深圳的一个案例，某连锁中介机构的门店经理连同几名同事，利用信息优势买下高性价比房源，持有一段时间后再转手卖出；当单人资金不够用时，还会与同行联手操作，或找亲友凑钱入市。报道还指出，为了遏制这一现象，银行甚至出台了针对中介群体的措施，收紧面向这一群体的房贷政策，中介买房首付一律四成，配偶一方为中介者按此执行，而此前通常是三成。
今年6年，《中国经济周刊》第24期刊发封面报道《霸主链家》，当中深入解析了“独家房源”是如何成为房价上涨的推手之一。所谓“独家房源”指房主将房屋独家委托给某一家地产中介代理，其他中介无法获得此房源信息，其间若房主将房屋信息透露给其他中介，将被视为违约。独家委托协议的性质是中介垄断房源，经纪人抬高价格满足了房东心理预期，但房东也因此要承担价格升高导致交易周期延长甚至卖不出房子的后果。一旦签订了速销房合同，其他中介不得挂牌该套房源，相当于减少了房源的销售渠道。对买方来说，要么以高价入手，要么错失心仪的房源。报道中提到，宣布“独家房源”死刑的并非政府公告，而是北京市住建委对某些房地产中介的突击检查行动。2016年9月30日北京市住建委执法队的一次检查，在某中介门店发现二手房交易中存在一些中介独家代理等独占房源信息的行为，当即责令其整改。房产中介正式取消“独家房源”服务是从链家开始的，很快便传递至全行业。
地方政府部门也多次组织针对中介机构的监管。例如北京市住建委曾于今年3月23日约谈当地十大中介机构，在座谈会上，相关负责人特别强调，中介机构不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等；禁止囤积房源，哄抬房屋价格；不得发布虚假房源和虚假价格；不能违规设立资金池，参与首付贷等违规金融行为。据了解，当时约谈的10家中介机构的签约量，占到了北京市存量房总成交量的八成左右。
胡景晖表示，一些中介机构和从业者的违规行为，会不利于房地产市场秩序的稳定，甚至可能出现劣币驱逐良币的现象，“所以这次价格检查，对于遵纪守法的中介企业是一个利好，从长远来看，也有利于促进这一市场持续、健康发展”。
规范价格行为成楼市调控重要手段
2017年是房地产市场集中调整的一年。中原地产研究中心统计数据显示，截至11月底，今年以来全国各地发布的房地产调控政策累计246次，11月单月30天时间，合计有28个省市与部门发布了有关房地产调控政策36次，其中有多个城市是首次发布房地产调控政策。
中原地产首席分析师张大伟认为：“2017年调控的最大特点是，手术刀式的精准调控，针对市场变化调整调控内容与加码力度。11月楼市政策的最主要特征是，继续落实十九大提及的‘房住不炒’，住建部等开始价格联合检查。”他认为：“这次价格检查是一系列楼市调控环节中的一个，促使过去其他政策的落地。”
事实上，今年出台的众多楼市调控政策中，除了限购、限价等“限”字头的政策，对于价格行为的直接规范也是重点内容。
例如北京在2017年出台的“3?17”政策中就提出，在预售审批、现房销售备案环节，严控商品住房申报价格；大力整顿、规范房地产市场秩序，严肃查处房地产开发企业捂盘惜售以及中介机构哄抬房价、发布不实房源信息等违法违规行为，并给予公开曝光。同时披露：2016年北京对全市199个在售项目和7171家中介机构门店进行拉网式全覆盖执法检查；停止了17家违规企业网签资格，对3家严重违法开发企业降低资质等级，立案处罚58起；开展房地产开发企业资质动态核查，注销了250家企业的资质。
再比如，同比涨幅一度位居全国70个大中城市首位的长沙，除“五限”外，其也推行了规范商品房市场，促进市场降温的举措。
9月28日，长沙市政府办公厅发布关于“加快在建商品住房尽快入市销售的通知”，剑指开发商延迟建设、拖延上市和捂盘不售，督促开发商拿证销售，引人注目的一条是：多层施工至正负零、高层施工至主体5层，可申办预售许可手续。此前，长沙房产项目申请预售证的进度门槛是：多层封顶，高层建至10层。10月27日，长沙市推行开盘摇号，要求限购区域范围内所有新建商品住房项目，凡累积购房客户大于可供房源的项目，都应采取公开摇号的方式销售商品住房。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，价格检查相对更容易做到常态化和实时性，对于调控政策的落实到位很有帮助。
深圳市房地产研究中心主任王锋告诉《中国经济周刊》记者：“楼市的调控政策出来后，地方结合实际还经常要‘打补丁’，类似价格行为检查等都是‘打补丁’的一种方式。我们说建立房地产市场的长效机制，限价、限售和检查违规等手段，不仅有短期效果，而且短期政策的持续推进也是建立长效机制的一种方式。当然，包括这轮价格行为检查，它也只是一个必要的中间环节，我们还希望在终端环节看到，检查出来的问题会有一个相应的处理和纠正，并且建立问责机制等等。”
郭毅则分析认为，调控政策的不断出台，使目前各个城市对于房价的控制已经达到了一个空前的高度；各类政策文件的出台和法律法规的完善，相关工作越来越细致，使各种督查能够做到有法可依、有章可循，也为这次全国的价格行为检查创造了有利条件。