小区物业管理公司（小区物业管理范围）
前 言
数十年来，中国房地产行业为经济发展、城市建设、居民居住福祉做出了重要贡献。1998年房改至今，中国房地产开发企业从2.4万家提高到9.7万家，累计开发投资超过110万亿元，累计开发面积超过63亿平方米；中国人均居住面积由18.66平方米提高到39平方米。房地产行业的快速发展推动了城市的快速成长。1998年到2018年的20年间，全国城市建成区面积由不到3万平方公里增长到58455.66平方公里，全国城镇建设用地面积由不到3万平方公里增长到56075.90平方公里，全国地级市数量由227个增长到297个，城市化率由33.35%增长到59.58%，城市人口由4.2亿增长到8.3亿。房地产行业为城市就业、财政、住房、商业发展、基础设施和公共服务、人居环境改善等各方面提供了重要支撑。
物业管理是房地产销售市场的延伸，是“不动产（生产+建造+销售+服务）”这一“商品”的重要构成。广义的“物业管理”包含对私有不动产（房屋建筑及其设备、设施）和公共不动产（市政公用设施、绿化、卫生、交通、开敞空间）以及环境卫生和生产、生活秩序等方面的维修、养护、管理、维持等完整链条。优秀的物业管理是成熟不动产市场的标志，在城镇化和工业化完成、房地产市场成熟的发达国家，其重要性甚至超过房地产开发销售。它决定了不动产市场存续、运行、发展的高度，决定了物业的价值的保值、增值；也是国家基层社会治理和城市运行的“元”单位，是与人民美好生活息息相关、增进人民空间福利“获得感”的“贴面”环节。
长久以来，发端于计划经济住房分配的我国物业管理行业发展与房地产行业整体发展存在滞后，物业管理企业经历了“从无到有——实力增强——规范化——品牌化——标准化”的发展过程。随着房地产行业快速增量扩张逐步结束、步入存量经营阶段，在城镇化、居民消费需求和科技发展推动下，物业管理行业正在走向“信息化——智能化”；行业发展速度不断加快、规模不断扩大、组织形式正在由“点——链条——网络”升级，行业分工不断细化，专业程度正在显著提升；高等学校和研究机构专门设立了物业管理专业。
2020年“新型冠状病毒肺炎”疫情暴发凸显了长久以来不动产设计建造、运行管理的痛点，更显化了优秀物业管理的重要价值，城镇居民对物业管理的重视度空前提升。不同物业企业特殊时期的应变服务能力高下立现，好的物业服务赢得业主认同、增强客户黏性，通过口碑传播，极大地提升了物业和开发商社会责任形象和品牌价值，甚至为企业带来生产经营各环节的收益，这也直接反应在疫情期间物业管理上市企业股价运行趋势上。后疫情时代，顺应行业发展周期和居民对房地产产品的新需求，我国物业管理企业必将迈上新的发展台阶、走向繁荣。与此同时，智能时代物业管理面临的需求演化速度加快、行业竞争日趋激烈，企业和人才需要掌握的知识技能要求也日渐提升，对物业管理企业提出了挑战。
2020年是我国全面建成小康社会的决胜收官之年，是全民族贡献自身力量奋起冲刺的关键期，全体人民住有所居是十九大对全国人民的庄严承诺，房地产全行业对国家开发建设、增进人民福祉肩负着必然的历史使命和社会担当！可以预见到，经历了“新冠”疫情洗礼后，我国发展的国际国内宏观环境、房地产行业所处的产业周期、城乡居民对于居住和生存环境的需求必将发生重大转变。物业管理行业分化将进一步加剧，行业集中度提升，头部企业将借助强大的宣传能力、良好的客户口碑、积极正面的企业品牌形象不断巩固和增强规模优势、科技和成本优势、人才吸引力、商业号召力优势，从而在未来竞争中占尽先机。
危局和机遇并存的时代，物业管理行业必须顺应趋势主动变革，通过战略创新、组织创新、管理创新、模式创新、科技创新不断强化企业竞争力和引领力；充分借助信息时代新型传播渠道和手段，在服务质量——知名度和声誉——社会贡献三个层面递进攀升，打造强大的品牌号召力、信誉度、美誉度和客户忠诚度，成长为一个又一个城市“元”治理者、空间雕琢师、美好生活的绘画家，人民的好公仆！
每一次危难都是一次新的创造，只有破茧重生才会羽化成蝶。让我们以永恒的进取心、坚韧的意志、顽强的拼搏精神、敏锐的洞察力迎接2020中国物业管理行业再腾飞的元年！
物业服务被称为房地产的第二次开发。随着我国经济建设与人民生活水平提高，物业服务软实力成为人们评价生活社区与商业设施运营质量的重要因素。政策方面，本报告对我国物业服务行业发展30年历程进行梳理，归纳2019年我国物业服务行业政策重点，从而明确我国物业行业目前发展阶段；市场方面，选择26家上市物业服务企业作为样本，对其盈利能力、运营能力和抗风险能力进行评价及横向对比，反映出整个行业的市场规模、盈利水平及成长潜能；展望方面，新的盈利抓手、资本市场的推动和科技赋能将为物业服务行业带来无限可能。
一、我国物业服务行业发展政策背景
自从1981年第一家物业服务公司在深圳市成立，我国物业服务行业已发展近40年。1994年颁布的《城市新建住宅小区管理办法》标志着我国物业服务行业走向法制化，2003年的公布的《物业管理条例》国务院令第379号对我国物业服务行业的法制法规进行完善。2017年，国务院取消物业服务企业一级资质核定审批，仅由住房和城乡建设部事中事后监管，使我国物业服务行业市场化加强。2019年，国家发改委发布《产业结构调整指导目录》，将物业服务行业列为鼓励类项目，推动我国物业服务行业高质量发展。此外，中央政府发布《关于促进中小企业健康发展的指导意见》，从财税金融、营商环境、公共服务等方面提供政策利好，增强了中小企业信心及预期。
2019年度我国物业服务行业政策主要集中在老旧小区改造、生活垃圾分类及物业费用定价等方面。
老旧小区改造方面，发改委公布《2019年新型城镇化建设重点任务》，以推进老旧小区改造、完善社区及周边区域活动和综合服务设施、开展生活垃圾分类等为着力点，改善居民居住条件。多省市进行积极响应，如成都市住房城乡建设局推出《成都市老旧住宅小区专项维修资金管理办法》，为维修资金的交存、续交、业主自管、应急使用情形和流程等事项进行明确规定；宁波市江北区住建局公布《江北区物业服务项目经理考核暂行办法》将老旧小区单独归为一类加强考核，将老旧小区存在的乱张贴、乱停车、乱拉线等九大民生热点问题列入考核范围，对物业服务行业提出更高要求。
生活垃圾分类方面，住房和城乡建设部等9部委发布《关于在全国地级及以上城市全面开展生活垃圾分类的通知》，自2019年起在全国地级及议上城市全面启动生活垃圾分类工作；上海市第十五届人民代表大会率先通过《上海市生活垃圾管理条例》，于2019年7月1日开始正式实施，由城管执法人员对垃圾分类进行专项巡查；西安市人民政府公布《西安市生活垃圾分类管理办法》，于2019年9月1日起正式实行，标志着西安市生活垃圾分裂工作从此步入法治化轨道，以制度倒逼行动；深圳和河北等地也相继公布推进生活垃圾分类工作的通知。
物业费用定价方面，物业服务行业成本日益上升与政府控制价格存在矛盾，2019年国家发改委调整物业服务收费方式，将物业服务价格交由市场进行调节。山东省住房城乡建设厅和省市场监管局联合发布《山东省前期物业服务合同（示范文本）》，此文本涉及了逾期收房物业费归属、公共资源收益如何分配及房屋空置物业费打折等焦点问题；深圳市住房和建设局会和深圳市发展和改革委员会推出《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》，将物业服务收费根据服务内务、服务要求和设施设备配置等情况分为五个等级；辽宁省住房城乡建设厅公布《住宅物业服务等级标准》，制定与《标准》相对应的物业收费参考价格，引导物业服务市场建立“质价相符”的机制。
2020年初，突如其来的疫情使物业服务行业价值得以凸显。物业服务行业与居民生活密切相关，在此次疫情防控中快速响应，1月28日，中国物业管理协会下发《关于全力做好物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作的倡议书》，号召全体会员单位坚守抗疫一线，为抗击疫情发挥了重要作用。为了缓解疫情对物业服务企业的冲击以及工作量激增的压力，多部门协同发布扶持政策，多个省市密集出台应对政策，在强化金融服务、提供税收优惠、给予财政补贴、稳定劳动关系等方面权力扶持物业服务企业平稳渡过难关，顺利完成抗疫工作。
二、26家上市物业服务企业年报研究
2019年的物业管理行业是资本市场最引人注目的行业之一，全年有11家公司通过IPO或重组等方式登陆了资本市场。全年物业服务行业板块的涨幅在香港资本市场排名前列，其中有6家公司的年度股价涨幅超过了100%。物业服务行业得到资本市场的追捧的原因是：在2019年全年笼罩在全球贸易保护主义带来的经济增长不确定的环境中，物业服务行业是极少数完全不受不确定影响并保持确定增长的行业之一。
因此，本文选取截止2020年4月30日的26家上市物企进行研究，其中A股上市物企3家，H股上市物企23家，研究内容包括盈利能力、运营能力和抗风险能力。
2019年上市物企营业收入、营业成本与毛利
（单位：亿元）
注：中海物业、华金国际资本数据按2019年12月31日汇率1港币=0.8967元人民币换算。
数据来源：企业年报，国家外汇管理局
（一）盈利能力
1.毛利
2019年，26家上市物企毛利合计达166.28亿元，毛利均值为6.40亿元，较2018年增长36.75%，增长较大。其中，碧桂园服务毛利达到30.52亿，远超其他物企，碧桂园服务围绕业主日常需求，打造更加多元的全周期社区增值服务链，包括社区广告传媒、家政服务、场地运营等服务，同时搭建线上平台，绘制用户画像，充分整合线上线下资源，促使平台的产品和服务精准匹配业主的消费需求，持续释放更多盈利潜力。
2019年上市物企毛利
（单位：亿元）
注：中海物业、华金国际资本数据按2019年12月31日汇率1港币=0.8967元人民币换算。
数据来源：企业年报，国家外汇管理局
2.净资产收益率
2019年，26家上市物企净资产收益率均值为22.8%，其中有15家物企净资产收益率超过20%，行业资本回报率高。但企业之间净资产收益率分化程度高，26家上市物企净资产收益率处于3%~42.9%之间，跨度较大，其中碧桂园服务净资产收益率最高，为42.9%，而净资产收益率最低的华金国际资本仅为3%。
2019年上市物企净资产收益率
数据来源：企业年报
3.毛利率
2019年26家上市物企毛利率与净利率均值分别为29.39%和12.09%，相比2018年均降低0.4个百分点。其中，祈福生活服务毛利率最高，为44.44%，在提供物业管理服务的基础上，祈福生活服务企业还提供资讯科技服务、零售服务和校外培训服务来拓展收入来源；净利率最高的上市物企为雅生活服务，其净利率达到25.19%，雅生活服务通过梳理盘点社区公共资源，区域化引入优质供应商，大幅提升资源利用率，此外，创新研发小而美的增值服务产品，提高企业净利润率。
2019年上市物企毛利率与净利率
数据来源：企业年报
4.增值服务毛利率与物业管理服务毛利率
目前物业服务企业以提供基础物业服务和增值物业服务为主。2019年，从详细披露增值服务毛利率与物业管理服务毛利率的13家企业来看，增值服务毛利率与物业管理毛利率的均值分别为40.57%和22.83%，且增值服务毛利率均高于物业管理服务。其中，增值服务毛利率最高的企业为鑫苑服务，为60.9%，鑫苑服务在社区增值服务方面，从公共空间管理、生活服务和资产管理三大维度深度挖掘业主和住户的需求，形成社区经营的核心产品线和服务线，激活社区增值服务的新生态。
2019年部分上市物企增值服务和物业管理服务毛利率
数据来源：企业年报
（二）运营能力
1.营业收入分布
26家上市物企营业总收入达628.14亿元，较2018年增长36.9%，增长势头良好。其中，营业收入规模前五的物业服务企业分别为碧桂园服务、绿城服务、招商积余、保利物业和雅生活服务，营收规模均超过50亿，且前5家物企营业收入之和占26家上市物企营业总收入的56%，营收规模集中度提升。
2019年上市物企营业收入企业间分布
（单位：亿元）
注：中海物业、华金国际资本数据按2019年12月31日汇率1港币=0.8967元人民币换算。
数据来源：企业年报，国家外汇管理局
2.营业收入构成
从营业收入构成来看，披露了营业收入构成的15家上市物企的收入来源包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和其他。其中上市物企的大部分收入来自物业管理服务，非业主增值服务和社区增值服务次之，其他占比较低。优质的基础物业服务质量是物企存在的基本要求，但是在多种服务协同共进的现状下，基础物业管理服务的占比逐渐降低，2019年，有7家上市物企的基础物业管理服务收入占比未达60%，而有6家上市物企的社区增值服务收入产比超过20%，增值服务成为上市物企新的增长点。
2019年部分上市物企营业收入构成
数据来源：企业年报
3.在管面积与储备面积
2019年，披露在管面积的23家上市物企在管面积总计达21.4亿平方米，较2018年增长30.1%，增长速度较快，其中7家上市物企的在管面积超过1亿平方米。其中，彩生活在管面积规模最大，达到3.60亿平方米，远超其他上市物企，这源于其出色的第三方拓展能力，同时兼顾收并购，使其成为全国服务规模最大的社区服务运营商。
2019年部分上市物企在管面积
（单位：百万平方米）
数据来源：企业年报
储备面积作为在管面积的来源，其规模能够反映物企未来在管面积的增长空间。2019年披露了储备面积的19家上市物企储备面积总计达14.42亿元，前5家上市物企储备面积超过1亿平方米。其中，碧桂园服务储备面积最大，达4.09亿平方米，其独有的内生增长模式为未来在管面积增长提供空间；第二位绿城服务同样背靠房企，其储备面积超过2亿平方米，未来发展空间较大。
2019年部分上市物企在管面积与储备面积
（单位：百万平方米）
数据来源：企业年报
4.单位面积营收
从单位在管面积营业收入来看，上市物企单位在管面积营业收入集中在20~30元/平方米之间，有15家企业位于这一范围，平均值为36.85元/平方米。其中，兴业物联的单位在管面积营业收入最高，为76.72元/平方米，兴业物联专注于中高端非住宅物业，进行智慧化升级改造，如安装人脸识别、手机开门智慧门禁、停车场管理系统改造等，降低成本，提高单位面积营收能力。单位在管面积营业收入第二位的物企为浦江中国，其单位在管面积营业收入紧跟兴业物联，为72.96元/平方米。浦江中国为不同种类的物业提供多种物业管理服务及增值服务，包括公共物业、办公大楼及酒店、商业综合体、政府物业、住宅物业等，专注非住宅物业的战略为其带来较强的单位面积营收能力。
2019年部分上市物企的单位在管面积营业收入
（单位：元/平方米）
注：中海物业、华金国际资本数据按2019年12月31日汇率1港币=0.8967元人民币换算。
数据来源：企业年报，国家外汇管理局
（三）抗风险能力
1.资产负债率
2019年，26家上市物企资产负债率分布在24.15%~82.47%之间，均值为49.2%，其中有20家上市物企资产负债率低于60%，因此偿债压力不大。其中新大正资产负债率最低，仅为24.15%。
2019年上市物企资产负债率
数据来源：企业年报
2.流动比率
2019年，26家上市物企流动比率分布在1.12~3.56之间，均值为1.92，其中10家上市物企流动比率均超过2，偿付能力较强。其中新大正流动比率最高，为3.56，短期偿债能力最强。
2019年上市物企流动比率
数据来源：企业年报
三、物业服务行业未来发展展望
（一）增值服务成为新的盈利增长抓手
物业服务行业拥有得天独厚的人口资源优势和业主交互能力，能够敏锐的感知社区中丰富而多元的业主要•求。相较基础物业服务，社区增值服务拥有更高的盈利能力及可延展性，已成为行业不可或缺的核心业务构成。绿城服务2019年的增值服务收入为31.30亿元人民币，占营业总收入的36.5%，但占总毛利的59.9%，盈利空间大。其主要增值服务包括社区产品和服务（绿橙生鲜）、居家生活服务、社区空间服务、物业资产管理服务、文化教育服务和咨询服务，围绕生活服务战略深化研究，构建发现需求、匹配资源、有效连接，形成生态的良性循环。
从上市物企社区增值服务收入比重来看，空间运营和家居服务将成为物业服务企业未来着重挖掘方向。空间运营主要包括空间资源租赁、停车位管理等服务；家居服务包括拎包入住服务、居家生活服务等。历经多年探索实践，社区增值服务已经告别简单的流量入口模式，呈现垂直化、专业化发展趋势，打造安全、便捷、高性价比的产品竞争力，加快产业链延伸，实现物业服务与消费、零售、资管、家装等相关产业的跨界组合，为产业发展提供了广阔空间和想象力。
部分上市物企社区增值服务收入占总营收比重
数据来源：企业年报
（二）资本市场认可度提高，物业服务企业出现上市热潮
2020年伊始，在疫情对多行业造成短暂冲击时，物业股突围上涨。基于行业的轻资产属性，以及增长确定性高、抗周期抗风险能力强，加之政策支持等优势，资本市场对物业服务行业表现出深度认可。截至2020年7月20日，已有6家物业服务企业于香港交易所上市，共募集资金48.23亿港元，平均每家企业募资8.04亿港元。其中，建业新生活募集资金最多，为23.63亿港元。作为河南省知名的区域领导物业服务商，建业新生活是中部地区最大的物业管理服务提供商，经营主业内容包括物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务三大板块业务，有足够的增长潜力及效益提升空间。
从上市首日表现来看，六家物业服务公司均超过发行价，平均涨幅为15.35%，其中涨幅最大的是金融街物业，其涨幅为28.53%。金融街物业的业务管理以商业物业为主，2019年商业物业的收入占总收入的64.9%。金融街物业前期主要依托于母公司金融街集团提供物业管理项目，目前，金融街物业正降低对母公司的依赖。2019年，金融街物业来自独立第三方项目的在管面积增至670万平方米，占总在管面积的33.6%，独立第三方拓展能力稳步增强。
目前仍有8家物业服务企业已经向香港交易所递表，等待上市。
（三）科技创新赋能物业服务，提升运营效率
物业服务公司依托技术发展建立完整的解决方案产品体系，提高服务品质。碧桂园服务推出行业内首个基于“AI+物联”的人工智能全栈解决方案产品体系，包含云、边、端三个结构内的所有产品，为智慧社区提供一套完整的解决方案，可实现将云端的数据和决策通过边缘线服务器于社区场景结合；招商积余拥有智慧物业“π平台”及“招商通”两大智慧系统，智能化应用已覆盖公司全部在管项目，实现管理赋能及业务赋能；中海物业推出“与海云”产品体系，提供基于物联网平台的全价值链服务方案，产品贯穿建筑全生命周期，用建筑物联网平台构建无限空间，打造了全国首个5G社区。
其次，信息化、智能化的手段已经成为物业服务行业提升效能、降低成本的重要手段。例如，中海物业在全国六大城市落成城市指挥调度中心，通过“城市中心+项目”的方式让建筑管理运行得到全面升级，实现技术助人、技术替人，有效缓解一线作业人员成本逐年上涨、人难招的双重压力；蓝光嘉宝服务借鉴国内外先进的服务管理经验和AI、数字化技术、构建起“服务数字化、经营数字化、管理数字化“等高效运作体系，并围绕”智慧社区+全屋智能“，全面落地应用AI人脸识别、ECM设备状态远程监控、智能停车场管理、财务共享中心等数字化系统，进一步降低了运营成本，提升管理效能，并为未来数据资产的获取与应用打下了坚实的基础。
另外，物业服务公司积极与知名互联网企业合作，加速推动物业服务升级。碧桂园服务未来将持续在智慧化建设上发力，并与全行业公用整合的信息化及智能化解决方案和产品，依托AI、云计算、大数据、物联网等科技实力，深化与腾讯、阿里云、百度、海康威视、博智林机器人等优势企业的战略合作，实现更多“AI+社区”落地。