这个世界，从不缺“人设”。
在地产界，有太多响当当名号闻名遐迩。比如大家喜欢称碧桂园为“宇宙第一房企”，称佳兆业为“旧改之王”，称中海地产为“工科状元”。
这些称号的由来，都与企业的发展经历息息相关，它是市场对企业的一种预期认知。
但人们对人设的认知是会起变化的，企业一旦没经营好，就会有人设崩塌的一天。比如前阵子被大家热议的阿里巴巴，蚂蚁金服被暂缓上市后，以前大家称马云为“马老师“、”马爸爸”，现在开始吐槽为“吸血资本家”。
在地产行业这样的案例也有许多，头部房企中的万科算一个。
为什么这么说呢，最主要还是以前的万科跟现在的万科，变化实在太大。
近日，一则万科的维权事件在抖音和网络上刷屏，位于东莞南城区的万科翡翠东望项目被业主曝光，业主揭露出了该项目的房子墙面漏水，门像纸做的等各种质量问题。
事件发生后，在网上引发广泛热议，很多人好奇，为啥作为品牌开发商的万科，现在品质也信不过了。
言叔查了下相关对万科品质的报道，发现这并不是孤例，类似的案例，还有许多。
近日，有业主投诉，晋江池店万科金域滨江楼盘存在装修合同的霸王条款、精装修质量等问题，购房时承诺的小区幼儿园已无法提供。
事实上，万科项目维权的事件屡屡发生。
比如，郑州万科美景的业主投诉交房不合格，石子充当塑胶跑道，墙体水管裸露，门框脱落，房门破损。
再比如，北京万科翡翠西湖涉嫌销售欺诈、刻意隐瞒楼盘不利因素等问题。还比如，广州黄埔万科金色梦想小区近400台车被淹、业主损失数千万，佛山万科涉5800套“假公寓”，业主花上百万却买了个办公室。
看到万科的这一系列操作，也难怪在网上时常有人吐槽万科正在走向神坛，今天言叔就跟大家来细细唠一下这事。
曾经的万科：业内品质标杆
曾经的万科，一度是行业“高品质”的代名词。
在《万通·生活家》2003新年献辞中，万通董事局主席冯仑首先提出：学习万科好榜样。之后，中国房地产界一直延续着这句话：学习万科好榜样。
再如以“产城融合”业务著称的华夏幸福，其创始人王文学就对万科情有独钟，公司有专门命名为“科举”的万科挖人计划。
在市场上，还曾广泛流传着一本名为《学习万科好榜样》的书，该书不仅记载了万科稳健发展的模式，更把万科标榜为“中国房地产样板房”的标杆，认为全国的开发商都应该向万科学习。
可见，以前的万科在业内有多火。
对万科发展的时间线进行梳理便会发现，万科在产品品质上最为高光的时刻，当属王石掌权的那些日子。
万科在王石的精心打造下，创造了很多个全国第一，也是前期全国最大的房企，王石给万科定下的战略方向就是专心打造住宅产业，并且不囤地、不行贿、低负债运行。
可以说，以前的万科正是因为秉承着“精心打造”的开发理念，打造出了一个又一个被业内誉为标杆的项目。
比如说1999年四季花城的“有一个美丽的地方”，2004年万科东海岸的“到东部去，那里有真正的海”。
再比如说17英里的“我能与这个世界保持的距离”，万科城的“万科在造一座城”……万科项目的每每开盘，都会引起业界轰动，言叔至今记忆犹新。
熟悉我国房屋打造历程的朋友应该都清楚，在过往的房屋打造，有两种最为经典的模式，一种是“香港模式”（储备土地、挖坑卖房、炒卖楼花），另一种是“美国模式”（极度专业化的标准化开发）。
而过去的万科，就是在国内率先实行“美国模式”的房企，万科其将零售、外贸、制造业剥离，专注房地产之后，又在实践中将所有产品简化为城乡结合部面向新兴白领的成片居住社区。使得其造房子就像沃尔玛开店一样，可以大规模复制，在过程中，又全面提升产品质量和服务，一跃成为房企中的头部房企。
以前，很多置业者往往被万科的产品所打动，而成了万科的业主。业界也每每会被万科的新品所震撼，成为万科的粉丝。
然而这一切，现如今，都已经一去不复返，万科再也不是从前的那个万科了。
万科品质为何不如以前了？
王石在万科的时候，郁亮是个优秀的将才；王石离开万科后，他却很难说是优秀的帅才。
万科在王石时代和在郁亮时代的变化之大，可以说相当明显。
如果你有留意近年来跟房企品质相关的新闻，便会发现，近几年来，媒体关于万科品质问题和安全事故的报道，出现了显著的增加。
根据中国房地产网粗略统计，近两年来，媒体曝光的万科各类纠纷事件就涉及到房屋品质、工程安全、物业服务、虚假宣传等。
比如，万科在中山古镇的项目万科城在2018年突发大面积坍塌；万科星城业主2018年按揭贷款利率被上浮遭业主集体抵制；万科云城业主2019年因入读配套学校的积分政策变更被业主质疑虚假宣传等维权事件。
在言叔看来，万科王石时代的品质之所以与郁亮时代的品质有这么明显的差距，其中很重要的一个原因可能在于，两位掌舵者对企业的点不大一样：
提到王石，大家更多想到的是情怀；但说起郁亮，作为财务出身的郁亮，更为财务数据报表是否更为亮眼。
言叔曾对深圳万科的部分项目进行过对比，最后发现了一个惊人现实，言叔所罗列的这些万科的产品，基本上都具备了以下几个显著特征：
1、万科产品的层高，在同类型产品中几乎垫底了；
2、万科产品的得房率，也要远远低于深圳其他房企；
上图是言叔统计的2020年深圳部分住宅和商务公寓的层高情况，不难发现，无论是住宅还是商务公寓，万科开发的产品层高几乎都比同类型产品要低。
其中，北宸之光的2.8米层高，在刚需户型中最低；和颂轩140㎡4房的2.9米层高和瑧山海130㎡4房户型的3米层高，在改善户型中最低；瑧山海190㎡4房的3.15层高，在高端住宅中最低；在商务公寓类型中，万科和颂轩的公寓层高2.95米，在深圳的真公寓里面也是最低的。
类似的指标，还有万科的得房率。
就拿万科的瑧山海3单元190㎡户型来说，实际只相当于150㎡户型。
对比业内其他房企的房型不难发现，深圳150米44-47层超高层住宅的得房率约在74%左右，但今年推出的万科臻山海，得房率仅为68%，业内都为之震惊。
言叔特地咨询了下业内人士的看法，问其为何会出现这样的情况，对方给出的答复是，这样做极大可能是为了节约成本。
“作为开发商，他们把楼层建得低一点，可以压低建设成本。另外，层高大多与设计有关，比如加装了空调的房屋层高肯定会高一点。当然，设计公司都是受开发商委托，层高的问题最后其实还是由开发商自己决定。”